La manca de conservació i manteniment és la causa de la majoria de les lesions que apareixen als edificis d’habitatges.

En realitat, a la majoria d’edificis d’habitatges no es realitza cap tasca de conservació o manteniment, si no que es realitzen obres de rehabilitació molt costoses per corregir lesions produïdes per aquesta mancança.

Les comunitats de propietaris han de ser conscients que invertir en manteniment i conservació reduirà considerablement les despeses que els genera no fer-ho.

Per tal de poder programar en el temps les tasques de conservació oportunes, la comunitat de veïns ha d’utilitzar el Manual d’Ús i Manteniment de l’edifici.

Els edificis construïts després de 1999, han de disposar d’un Llibre de l’Edifici on s’inclou un Manual d’Ús i Manteniment. En la resta de casos, la comunitat habitualment no en disposa.

En relació al manteniment, les comunitats estan obligades a:

• Conservar en bon estat l’edificació mitjançant un adequat ús i manteniment, així com rebre, conservar i transmetre la documentació de l’obra executada, les assegurances i garanties amb que aquesta compti
• Utilitzar de forma adequada l’edifici, les seves instal·lacions i els seus espais annexos de conformitat amb les instruccions d’ús i manteniment, contingudes en la documentació de l’obra executada.
• Comunicar al tècnic de manteniment qualsevol anomalia

Des d’un punt de vista legal, la conservació i manteniment dels edificis es regula a partir de la Llei d’Ordenació de l’Edificació i les disposicions posteriors que l’han desenvolupat, especialment el Codi Tècnic de l’Edificació.

La complexitat dels treballs de manteniment d’un edifici i el cost dels mateixos, està en funció dels materials i sistemes constructius que el conformen, de la seva antiguitat, la seva situació geogràfica, del tipus d’instal·lacions, etc. És per això que per poder dur a terme un correcte manteniment del nostre edifici és molt important, en primer lloc, demanar l’assessorament d’un tècnic de manteniment, un aparellador. 

El tècnic de manteniment és un professional especialitzat en construcció que realitzarà les inspeccions i planificarà econòmica i temporalment les obres que l’edifici requereixi. És una figura relativament moderna la qual sorgeix fruit de la cada vegada major complexitat de les operacions de manteniment que la llei exigeix.

El tècnic de manteniment realitza les següents funcions:

• Si no existeix, el tècnic de manteniment redactarà el Llibre de l’Edifici i el Manual d’ús i Manteniment.
• Documentarà al llarg de la vida útil de l'edifici totes les intervencions, ja siguin de reparació, reforma o rehabilitació realitzades sobre el mateix, consignant-les en el Llibre de l'Edifici.
• Realitzarà les inspeccions programades al pla de manteniment i conservarà la corresponent documentació que conformarà el registre de l’edifici.
• Durà a terme el pla de manteniment de l'edifici, gestionant i dirigint les operacions programades per al manteniment del mateix i de les seves instal·lacions.

El Manual d’ús i manteniment de l’edifici, forma part del Llibre de l’Edifici i recull la planificació de les operacions que s’han de dur a terme a les seves instal·lacions i els seus espais annexes de forma periòdica, per tal de conservar-lo en un estat òptim. Habitualment el conformen les operacions de manteniment preventiu i el substitutiu.

El manteniment preventiu recull les operacions que s’han de realitzar de manera periòdica, ja siguin normatives o recomanades, amb l’objectiu de mantenir els elements en les condicions de disseny, intentant evitar que es degradin amb el pas del temps provocant despeses majors, accidents per una disminució de la seguretat, o que tinguin una aparença de deixadesa. Inclou també un calendari amb la distribució d’aquestes operacions, la valoració econòmica i les condicions per a realitzar la seva contractació.

El manteniment substitutiu es refereix a l’esgotament de la vida útil dels elements que conformen l’edifici i les seves instal·lacions, i cal substituir-los. Es preveu quan caldria realitzar aquestes substitucions i s’estima el seu cost. L’objectiu és programar-les en el temps des d’un punt de vista econòmic i d’afectació al propietaris de l’immoble.

Les comunitats de veïns han de considerar que si es fa un bon manteniment preventiu, la vida útil dels diferents elements s’allargarà, obtenint un major rendiment d’aquests.

La Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) s'orienta a promoure la implantació d’un sistema periòdic de revisió d’edificis d’habitatges, i a la vegada millorar el manteniment dels edificis.

La ITE valora l’estat general de conservació en funció d’una inspecció visual del sistema estructural, les façanes, els patis i l’estat de les instal·lacions.

Les comunitats de veïns han de tenir present que s’han de sotmetre a la Inspecció Tècnica, d’Edificis obligatòriament els edificis de més d’un habitatge amb més de 45 anys d’antiguitat i, en tots els casos, per poder accedir als ajuts a la rehabilitació que atorga l'Administració Pública.

Si la vostra comunitat ha decidit fer obres recordeu que, per tal de poder optar a les subvencions a la rehabilitació, la Inspecció Tècnica de l’Edifici s’ha d’haver realitzat abans del començament de les obres, en cas contrari no es podrà optar a la subvenció.

Els professionals competents per realitzar la ITE, per capacitat tècnica i experiència professional, són els aparelladors o arquitectes tècnics.

Vols que t' ajudem?

La realització de la Inspecció Tècnica d’Edificis ha d’estar dirigida i duta a terme per un aparellador o arquitecte tècnic. Els nostres tècnics professionals realitzaran el control i assessoraran sobre quines són les solucions més adequades en cada cas.

A Obres amb Garantia posem a la teva disposició més de  100 professionals col·legiats que t’ajudaran en tot el que necessitis en relació a la realització d’una Inspecció Tècnica de l’ Edifici o a la realització de les obres per assegurar la seguretat d’aquest.

Comptem, a més, amb la garantia del corresponent Col·legi Professional d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació i amb més de 1.000 clients satisfets que poden parlar per nosaltres de la seva experiència. Fent clic en aquest enllaç accediràs a més informació sobre la Inspecció Tècnica d’Edificis. A més, podràs demanar fins a 3 pressupostos gratis de professionals altament qualificats.

En fer la valoració diferenciarem el cost directe de la pròpia construcció d’altres despeses indirectes imprescindibles. En aquest cas no s’inclouran despeses de finançament, notaria o registre de l’edificació.

En primer lloc i si no disposem d’una parcel·la on edificar, s’haurà d’afegir el valor de compra del terreny. En la tria, cal considerar les restriccions urbanístiques: alçada màxima, superfície màxima que podem construir, separació als veïns, etc. És un aspecte important i que condicionarà el nostre habitatge. El preu del solar com és evident variarà d’un municipi a un altre, de la situació, de les seves característiques, etc., però com a valor de referència es podria oferir un valor aproximat entre 97 i 103 euros/m².

Necessitarem uns tècnics en edificació que facin el projecte, la direcció de les obres i el control de la seguretat, així i com també necessitarem un laboratori que realitzi un estudi geotècnic del solar i liquidar l’ import de la llicència d’obres. Els honoraris dels tècnics són lliures, per la qual cosa és recomanable consultar diferents propostes. Hauríem de buscar un tècnic proper, de confiança i que conegui el territori. És imprescindible que estigui col·legiat i disposi d’una assegurança de responsabilitat satisfactòria.

Com a valors aproximats:

• Despeses redacció del projecte: Entre 6% i 7% del pressupost de les obres
• Despeses direcció d’obra: Entre 3% i 3,50% del pressupost de les obres
• Despeses direcció d’execució d’obra: Entre 3% i 3,50% del pressupost de les obres
• Despeses de coordinació de seguretat i salut: Entre 0,8% i 1,1% del pressupost de les obres
• Despeses estudi geotècnic: Al voltant dels 1.000 €
• Despeses llicència d’obres: Entre 2,3% i 4% del pressupost de les obres
• Fiança associada a la llicència d’obres: Entre 3.000 € i 3.500 €

Les despeses relacionades directament amb la construcció de l’habitatge dependran especialment de diferents aspectes:

• Les característiques topogràfiques del solar poden incrementar els costos de construcció.
• Construir plantes sota rasant és més car que fer-ho per sobre el nivell del carrer.
• La tria dels materials d’acabat, les instal·lacions i els electrodomèstics, afecten d’una manera important al cost total de les obres.
• Preocupar-nos ara pel tipus d’instal·lacions de climatització, el disseny de la casa, les finestres i l’aïllament tèrmic que utilitzem, repercutirà en l’eficiència energètica de la casa durant tota la seva vida útil.

Per tal d’aproximar en el possible el cost de construcció utilitzarem tres nivells d’acabat: alt, normal i senzill.

El preu per a un nivell d’acabat alt i en construcció sobre rasant, el trobaríem al voltant de 1.800 €/m². En el cas d’un nivell mig i sobre rasant, 1.390 €/m² i per a un nivell senzill 1.048 €/m².

Finalment, tot i que si es tracta del nostre habitatge no és obligatori, és molt recomanable contractar una pòlissa de garantia decennal. El cost ronda el 0,01 % dels cost de l’habitatge i estarem més tranquils. Cal considerar que, si no la contractem, l’habitatge no el podrem vendre durant 10 anys.

També és important comprovar si el constructor que contractem disposa d’assegurança de responsabilitat civil.

Com a exemple i per a un habitatge unifamiliar aïllat d’uns 130 m², es podrien considerar els següent valors:

Vols que t’ ajudem a construir el teu nou habitatge?

Si vols que el teu habitatge es construeixi amb les màximes garanties, complint amb la legislació actual, amb bons materials però amb un preu assequible, en un temps raonable i, sobretot, que estigui construït al teu gust, t’ oferim el que realment necessites: professionals que s'encarregaran de tot. Tu només t'hauràs de relaxar i començar a pensar de quin color prefereixes pintar les parets. De tota la resta s'encarregarà un arquitecte tècnic, un professional amb experiència i amb els coneixements necessaris perquè la teva obra tingui les màximes garanties.

A Obres amb Garantia posem a la teva disposició més de 100 professionals col·legiats que t’ajudaran en tot el que necessitis en relació a la construcció del teu habitatge.

Comptem, a més, amb la garantia del corresponent Col·legi Professional d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació i amb més de 1.000 clients satisfets que poden parlar per nosaltres de la seva experiència.

Fent clic en aquest enllaç accediràs a més informació sobre l’ Obra nova. A més, podràs demanar fins a 3 pressupostos gratis de professionals altament qualificats i experimentats que t'assessoraran, planificaran i controlaran perquè la teva nova casa tingui les màximes garanties.

Necessitem conèixer el preu del nostre habitatge per qüestions molt diverses: processos civils, penals, mercantils, fiscals, també a efectes urbanístics i expropiatoris, finalitats financeres, valoracions cadastrals o a efectes legals.

Hi ha molts motius pels quals podem necessitar una taxació de l'habitatge. Per exemple, en una negociació mercantil, en una partició per herència, un divorci, un pressupost o qualsevol altra circumstància semblant.

En el cas de la valoració cadastral és important conèixer-la, ja que no només es tributen alguns impostos a través d'aquest valor (com l'IBI) sinó que, a més, és una informació requerida a la declaració de la renda.

Si hem de comprar, però especialment si hem de vendre un habitatge, és molt important conèixer el seu valor de mercat. És la garantia d’una màxima rendibilitat en el temps adequat.

El valor cadastral d’un immoble el determina Cadastre, però influeixen aspectes com la localització, l'execució material de la construcció en si, per a la qual es consideren des de costos de construcció i beneficis del contractista fins a honoraris professionals, tributs, ús, qualitat, antiguitat, etc..., i finalment el preu de mercat. En cap cas el valor cadastral pot superar el valor de mercat.

Un altra tipus de taxació amb unes característiques especials és l’hipotecaria. Aquesta va associada a un préstec hipotecari i es realitza mitjançant una societat de taxació.

Fora d’aquest dos casos particulars, la taxació es defineix com l'informe destinat a precisar el valor d'un immoble dins el mercat, en relació amb l'oferta i la demanda en un moment determinat.

La taxació d'un habitatge ha de complir unes normes legals a fi de poder precisar els criteris i la metodologia per a realitzar-la. És imprescindible per a que el valor de la taxació que es calcula sigui vàlid.

Els informes s'elaboraran a partir de la visita de l'immoble, en el qual es comprovaran les seves característiques. Així mateix s'analitzarà si l'immoble compleix amb el plantejament municipal o si té alguna altra restricció derivada d'algun règim de protecció pública.

Les limitacions d'ús o drets reals que puguin afectar l'immoble sols apareixeran a l’informe si es poden apreciar a la inspecció o estan inscrits en el registre de la propietat o fossin comunicats pel sol·licitant. No es tindran en compte càrregues que gravin el immoble: hipoteques, embargaments, afeccions fiscals, etc.

La documentació normalment sol·licitada en la inspecció és la nota simple del registre de la propietat, un títol de propietat (per exemple l’escriptura pública) i un certificat de cadastre.

Vols que t' ajudem sol·licitant la taxació de l’habitatge?

La taxació d’un habitatge, d’un solar o d’un local, l’ha de fer un professional qualificat amb coneixements del mercat immobiliari i dels reglaments aplicables per a realitzar la valoració.

Sol·licita que un tècnic competent independent faci una taxació del teu habitatge, terreny o local. Ell et farà la taxació més justa. Només un tècnic professional amb coneixements sobre edificacions, com per exemple, un arquitecte tècnic, et podrà fer una taxació objectiva.

A Obras con Garantía posem a la teva disposició més de 100 professionals col·legiats que t’ajudaran en tot el que necessitis en relació a la taxació de l’habitatge Comptem, a més, amb la garantia del Col·legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona (COAATT) i amb més de 1.000 clients satisfets que poden parlar per nosaltres de la seva experiència.

Fent clic en aquest enllaç accediràs a més informació sobre la Taxació. A més, podràs demanar fins a 3 pressupostos gratis de professionals altament qualificats.

Cada vegada és més freqüent veure com els serveis tècnics dels ajuntaments han d’intervenir per despreniments a les façanes, enfonsaments de la coberta o lesions greus a l’estructura d’un edifici. Situacions de risc que poden generar danys personals, tant per als ocupants dels habitatges com per als vianants. Aquestes deficiències en els edificis venen induïdes, la majoria de vegades, per la manca de manteniment i provoquen importants despeses econòmiques a les Comunitats de Propietaris i a les administracions locals, i inclús poden implicar una possible responsabilitat civil.

Pel tal de prevenir aquest tipus de situacions, l’administració va implantar l’any 2010 la Inspecció Tècnica d’Edificis, un procés similar a la ITV dels vehicles, aplicat als edificis d’habitatges.

La manca d’informació, d’ajuts i d’implicació de la mateixa administració ha fet que, gairebé deu anys després, l’aplicació de la Inspecció Tècnica d’Edificis sigui anecdòtica. És el cas de municipis de la costa nord de Tarragona com Calafell, Cunit o El Vendrell. Calafell per exemple no arriba al 0,1% dels edificis inspeccionats. D’un total de 688 edificis que l’havien de fer, només s’han revisat 12. En el cas de El Vendrell, d’un conjunt de 1.300 edificis, s’han fet 22 inspeccions, no arribant al 0,15 %. Succeeix el mateix als municipis petits, especialment als de les comarques del Priorat, La Conca de Barberà o l’Alt Camp, on no s’arriba al 2% del edificis inspeccionats.

Actualment, es suma a la manca de cultura de manteniment, una situació econòmica difícil per a les Comunitats de Propietaris. Un fet que s’arrossega des de finals de la dècada anterior i que ha fet que l’envelliment del parc immobiliari sigui un problema cada vegada més important. En realitat, a la majoria d’edificis d’habitatges no es realitza cap tasca de conservació o manteniment, sinó que es realitzen obres de rehabilitació molt més costoses, per corregir lesions produïdes per aquesta mancança de manteniment.

Les Comunitats de Propietaris han de ser conscients que invertir en manteniment i conservació redueix considerablement les despeses que els genera no fer-ho, ja que aquesta manca de conservació i manteniment és la causa de la majoria de les lesions que apareixen als edificis d’habitatges. Si es fa un bon manteniment preventiu, la vida útil dels diferents elements de l’edifici s’allargarà, obtenint un major rendiment d’aquests.

És imprescindible fomentar entre les Comunitats de Propietaris la implantació de la Inspecció Tècnica d’Edificis i de disposar d’un Manual d’ Ús i Manteniment.

El correcte manteniment d’un edifici el condicionen múltiples factors: l’antiguitat, el tipus d’ambient que l’envolta, els sistemes i materials utilitzats en la construcció i els elements constructius incorporats. Per tenir controlats tots aquests aspectes, que incideixen en la seguretat i el manteniment de l’edifici, és imprescindible realitzar la Inspecció Tècnica de l’Edifici i disposar d’un Manual d’ Ús i Manteniment, que permeti a les Comunitats de Propietaris programar en el temps les tasques de conservació oportunes.

El Manual d’ Ús i Manteniment de l’edifici recull la planificació de les operacions que s’han de dur a terme a les instal·lacions i als espais annexes de forma periòdica, per tal de conservar l’edifici en un estat òptim. Procurant substituir les reparacions d’urgència, poc efectives i costoses, per un manteniment preventiu que reculli les operacions que s’han de realitzar de manera periòdica, ja siguin normatives o recomanades, amb l’objectiu de mantenir els elements en les condicions de disseny i intentant evitar que es degradin amb el pas del temps provocant despeses majors, accidents per una disminució de la seguretat, o que tinguin una aparença de deixadesa. Inclou també un calendari amb la distribució d’aquestes operacions, la valoració econòmica i les condicions per a realitzar la seva contractació.

Vols que t' ajudem?

La realització de la Inspecció Tècnica d’Edificis ha d’estar dirigida i duta a terme per un aparellador o arquitecte tècnic. Els nostres tècnics professionals realitzaran el control i assessoraran sobre quines són les solucions més adequades en cada cas.

A Obres amb Garantia posem a la teva disposició més de 100 professionals col·legiats que t’ajudaran en tot el que necessitis en relació a la realització d’una Inspecció Tècnica de l’ Edifici o a la realització de les obres per assegurar la seguretat d’aquest.

Comptem, a més, amb la garantia del Col·legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona (COAATT) i amb més de 1.000 clients satisfets que poden parlar per nosaltres de la seva experiència.

Fent clic en aquest enllaç accediràs a més informació sobre la Inspecció Tècnica d’Edificis. A més, podràs demanar fins a 3 pressupostos gratis de professionals altament qualificats.

Quan emprenem obres a casa o a l’edifici on vivim, per petites que siguin, assumim unes obligacions i uns riscos que habitualment desconeixem, però dels quals, tot i així, som responsables.

Obres de “poca importància” com reformes al bany, a la cuina, un canvi de paviment o reparacions a la coberta, poden implicar danys i/o riscos de seguretat per als treballadors, per als ocupants dels edificis veïns o inclús pels transeünts de la via pública, dels quals, ni com a comunitat ni com a propietaris hauríem d’assumir.

Com a promotors domèstics i ocasionals desconeixem sobretot els aspectes tècnics i especialment els relatius a la seguretat i salut a l’obra, que considerem que són cosa del paleta o del constructor.

Quins riscos assumeixo?

Sovint ens trobem que a casa o a les comunitats de propietaris és necessari fer petites reparacions a la coberta, a la façana, o substituir els baixants d’un pati de llums. En aquests casos, l’ajuntament sols ens demana un pressupost de les obres, però es tracta d’obres amb un risc greu per exemple de caigudes d’alçada, i que com a promotors serem responsables. Caldrà doncs, conèixer i informar dels riscos al constructor, de vigilar pel compliment de les normes de seguretat, de comprovar que la empresa està registrada, etc.

Un aspecte a tenir en compte és que, quan a una obra participa més d’una empresa és obligatori contractar un coordinador de seguretat i salut. És a dir, un tècnic expert que vetlli per la seguretat a l’obra i els interessos de la comunitat. En canvi, quan sols hi ha un contractista (independentment del risc que hi hagi a l’obra) la llei no el considera necessari. En aquests casos, si no hi ha un tècnic director de les obres, serà la comunitat o nosaltres mateixos com a propietaris, el qui assumirem aquesta responsabilitat en matèria de seguretat.

Un altre aspecte important, i del que sovint no som conscients, és que quan hem d’encetar unes obres se’n poden derivar danys a tercers per una mala execució. Per exemple, en substituir la banyera per un plat de dutxa a peu pla, una de les millores més freqüents en qualsevol habitatge, es rebaixa el revestiment de l’estructura i és imprescindible col·locar una impermeabilització del paviment de la dutxa. Una mala execució pot derivar en filtracions d’aigua al pis de sota i/o danys a l’estructura de l’edifici.

En conclusió, abans de començar una obra és molt important planificar adequadament el que volem fer, el seu abast i revisar els procediments de treball. Per assolir-ho, el més recomanable és contractar un tècnic que ens assessori des de l’ inici.

Vols que t' ajudem?

Si vols fer obres a casa o a la teva comunitat de manera econòmica, segura i amb les màximes garanties és imprescindible que t’assessoris amb un tècnic expert.

A Obres amb Garantia posem a la teva disposició més de 100 professionals col·legiats que t’ajudaran en tot el que necessitis en relació a la reforma o rehabilitació al teu habitatge o a la comunitat de propietaris. Comptem, a més, amb la garantia del Col·legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona (COAATT) i amb més de 1.000 clients satisfets que poden parlar per nosaltres de la seva experiència.

Fent clic en aquest enllaç accediràs a més informació sobre la reforma d’habitatges. A més, podràs demanar fins a 3 pressupostos gratis de professionals altament qualificats.